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                                                                                                                              <kbd id='uPViCPaQ6'></kbd><address id='uPViCPaQ6'><style id='uPViCPaQ6'></style></address><button id='uPViCPaQ6'></button>

                                                                                                                                      <kbd id='uPViCPaQ6'></kbd><address id='uPViCPaQ6'><style id='uPViCPaQ6'></style></address><button id='uPViCPaQ6'></button>

                                                                                                                                              <kbd id='uPViCPaQ6'></kbd><address id='uPViCPaQ6'><style id='uPViCPaQ6'></style></address><button id='uPViCPaQ6'></button>

                                                                                                                                                      <kbd id='uPViCPaQ6'></kbd><address id='uPViCPaQ6'><style id='uPViCPaQ6'></style></address><button id='uPViCPaQ6'></button>

                                                                                                                                                              <kbd id='uPViCPaQ6'></kbd><address id='uPViCPaQ6'><style id='uPViCPaQ6'></style></address><button id='uPViCPaQ6'></button>

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                                                                                                                                                                          澳门牌九游戏:逆城市化的进程:地产向左,互联网向右

                                                                                                                                                                          2019年03月10日 16:20 来源:ACM新闻网

                                                                                                                                                                            作者 | 三个火枪手

                                                                                                                                                                            数据支持 | 勾股大数据

                                                                                                                                                                            近年一个重要的商业趋势就是:下沉。

                                                                                                                                                                            仿佛一夜之间,城里人兴起了上山下乡,人和钱都往三四线挤。

                                                                                                                                                                            百度、阿里、腾讯是互联网中的三座大山,分别牢牢把守着搜索、电商和社交,滴水不漏,当大家都以为互联网格局已定时,快手等短视频新玩家凭着下沉快速崛起,趣头条靠着信息下沉打法异军突起,拼多多也趁势下沉到三四线,直接从阿里和京东嘴里抢下一块蛋糕。

                                                                                                                                                                            在这股热潮中,不止是互联网科技为代表的new money,还有地产这类old money。增量红利消退,存量时代悄然而至,三四线成了肥美之地。于是,new money和old money 历史性地在三四线城市会师:

                                                                                                                                                                            “农村是一个广阔的天地,在那里是可以大有作为的。”

                                                                                                                                                                            1

                                                                                                                                                                            这次下沉,是产业和资金的逆城市化运动。

                                                                                                                                                                            在人口红利消退后,中国智能手机整体渗透率也进入新常态。但是,宏观是我们必须接受的,微观才是我们可以有所作为的。三四线的手机渗透率增长空间就是有所作为的结构性机会,而且随着低线级城市智能手机普及,购物、信息、娱乐等需求也是有所作为的微观机会。

                                                                                                                                                                            于是,把痛点挂嘴边的互联网人迅速填补了三四线的空白。

                                                                                                                                                                            按互联网规则,数量即是正义。数据显示,截止2018年6月底,三四线及以下城市移动网民占比超过50%。掌握网络话语权的城里人才回过神,其实他们才是互联网的主流。比如,移动购物APP新安装用户中二线与四线及以下城市用户增长最多,非一线城市移动网民的需求正快速释放。

                                                                                                                                                                            拼多多应运而生。2015年9月成立的拼多多,65%的用户来自三线或以下城市,做到1000亿的年GMV(网站成交金额),只用了两年3 个月时间,而京东用了10年,唯品会用了8年,淘宝用了5年。

                                                                                                                                                                            水大鱼大,这就是广阔天地的力量。

                                                                                                                                                                            像拼多多这种以三四线城市为主要用户的,还有快手、趣头条等。其中,趣头条三线城市以下的用户群体超过80%;快手80%的用户来自三四线城市乡村。这些乡镇青年,人手一只智能手机,用着拼多多购物,快手娱乐,趣头条获取信息……

                                                                                                                                                                            一代新人换旧人,敏锐地New money 抓住了互联网逆城市化的进程快速崛起。另一批崛起的是old money的地产商。

                                                                                                                                                                            这不是地产商第一次下沉。

                                                                                                                                                                            人口红利叠加经济全球化,我国经济高速增长,房地产市场也一路高歌猛进。拐点发生在2008年。

                                                                                                                                                                            房子天然不是经济支柱,但经济支柱天然是房子。次贷危机后,房地产肩负的经济增长的担子越来越重,天然成为经济计划的重要组成部分。

                                                                                                                                                                            每逢拉动经济,就刺激房地产市场,刺激一过度,一二线城市地产政府就出台调控政策降温。在这样背景下,2010年后,地产商为躲避限购等调控政策,扎堆涌入三四线城市,这是开发商第一次自发地下沉。

                                                                                                                                                                            先驱容易变成先烈,这次成了自杀式下沉。三四线房地产经历了大跃进式发展,直接打破了楼市供求平衡,埋下了三四线高库存伏笔。

                                                                                                                                                                            根据易居研究院的研究数据,截至2016年7月底,国内一、二、三线典型城市的房地产库存量分别是2890、4182以及17460万平米。此外,一、二、三线城市的库存增量比为1:8:14,库存堆积在三四线城市。

                                                                                                                                                                            房地产政策调控松紧之间,竟然造出了三年小周期。美林时钟被玩成电风扇,企业战略也跟着变成了电风扇。

                                                                                                                                                                            卖不出去的房子静静地躺在资产负债表上,而利润表在不断掉血,这些被套牢的old money纷纷改变战略:退出三四线,聚焦核心城市。

                                                                                                                                                                            此时,这些开发商绝不会想到,一场声势浩大,有计划有组织的救援行动正在路上。

                                                                                                                                                                            2014年年底开始,中国进入降息通道,连续六次降息,房贷利率下调到25年来最低点,首套房首付比也下调了。

                                                                                                                                                                            这相当于给了阿基米德一个支点。首先被撬动的是深圳房价,随后资金开始涌向上海北京,再溢出蔓延到二线城市,一二线房价水涨船高。

                                                                                                                                                                            新一轮的楼市调控潮如期而至。2016年的9月30日开始,限购、限贷、限价到限售、限商,再到租售同权、购租并举……调控方式层出不穷。

                                                                                                                                                                            与以往不同的是,这个支点被搬到了三四线。

                                                                                                                                                                            老乡,别走。

                                                                                                                                                                            三四线棚改运动如火如荼地开展,手里攥着棚改拆迁安置款的大妈冲到售楼处,买房像买菜。那些被一二线限购的人,看着飙升的三四线房价,终于也忍不住冲了进去。

                                                                                                                                                                            库存下降了,形势的发展是如此迅速。开发商的战略再次调整:下沉到三四线市场。

                                                                                                                                                                            电光火石间,很多人一时看懵了,这时要记住一句话:买涨不买跌的是投机,买便宜不买贵的是投资。

                                                                                                                                                                            2

                                                                                                                                                                            以房地产为代表的old money 和以互联网为代表的new money 都参与了这一波逆城市化浪潮,不同的是:

                                                                                                                                                                            一个是计划的,一个是市场的。

                                                                                                                                                                            现代化进程中,虽然各国城市化呈现千差万别的特点,但是普遍的趋势是人口向城市迁移,而在城市化率达到79%以上时,由于“城市病”一些富人阶层和中产阶级会自发地向郊区及农村迁移,郊区和农村配套逐渐完善,出现逆城市化现象。

                                                                                                                                                                            在城市互联网进入存量博弈后,也出现了“城市病”,乡村成了重要的增量空间,信息产业资本抚平了三四线青年的痛点,成功地做大了增量。

                                                                                                                                                                            而开发商自发地下沉失败后,凭着人定胜天的钢铁般的意志,去了库存。

                                                                                                                                                                            上一次展示这股强大意志力量是在六十多年前。那也是一个狂热的年代。

                                                                                                                                                                            从城乡关系与人口迁移角度看,那是一场人口的逆城市化运动。新中国成立后,人们以为城市化才刚刚开始,没想到等来的是逆城市化。

                                                                                                                                                                            上世纪50年代,新中国诞生不久,百废待兴。城市就业难,升学难成了首要问题。根据数据,1952年,全国中小学毕业生达到260多万,继续升学者只有83万余人,意味着近160万的毕业生无法升学。

                                                                                                                                                                            就如后来有领导判断:“人多了不把他们安排到农村去劳动就业,都摆在城市没事干,有些人会变坏。”

                                                                                                                                                                            当年稳就业的手段有限,农业能容纳的劳动力天然多于城市重工业,加上当时农业合作化运动热潮,急需会计等各类人才。因此,1955年9月《中国农村的社会主义高潮》发出号召:

                                                                                                                                                                            “一切可以到农村去工作的这样的知识分子,应当高兴地到那里去。农村是一个广阔的天地,在那里是可以大有作为的。”

                                                                                                                                                                            但是那些热血青年宁愿在城市“变坏”也不愿去农村。

                                                                                                                                                                            进入60年代,单一经济体制、中苏关系恶化、天灾人祸等历史原因,稳就业问题越来越严峻,知青下乡从号召变成强制计划。

                                                                                                                                                                            1961年至1966年,知识青年上山下乡运动开始在全国范围内有组织地大规模开展,知青上山下乡作为一项在全国范围内有组织有计划开展的长期工作被确定下来。

                                                                                                                                                                            1966年后,动荡初期,各地学校基本上停课,大学不招生,工厂不招工。全国知青上山下乡进入高潮阶段,逆城市化运动也发展到高潮。十年间,全国约有1400余万知识青年上山下乡,这意味着在此期间共有1/10以上的城镇人口在这种形式下被送往农村。

                                                                                                                                                                            计划之手拨弄下的人流,在计划之手收回后,终归会恢复原样。

                                                                                                                                                                            四人帮倒台后,知青一心想的就是回城,已经听不进任何豪言壮语,当有人劝留在农村时,他们只用一句话顶回去:

                                                                                                                                                                            “你讲下乡好,你去啊!”

                                                                                                                                                                            据统计,仅1979年云南的8万知青几乎走完,仅剩下2000余人;北大荒(600598)的知青当年走掉32万人,剩下不足25%。

                                                                                                                                                                            3

                                                                                                                                                                            情况在慢慢发生变化。

                                                                                                                                                                            2018年6月26日,传出收紧棚改审批,降低棚改货币化力度。

                                                                                                                                                                            2018年7月31日,这一天的政治局会议,提及房地产市场,用了“坚决遏制房价上涨”八个字。

                                                                                                                                                                            一片火热的楼市,开始降温。进入冬季,楼市也仿佛一夜入冬,开发商没有等来春节返乡置业潮。

                                                                                                                                                                            根据21世纪经济研究院数据,一些省份相比2018年,大幅下调了2019年的棚改任务目标。

                                                                                                                                                                            根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心调查,过去十年间,新购房为首套房的占比在持续下降,新购房为第二套或第三套及以上住房的比例持续上升。

                                                                                                                                                                            中国产业信息网曾做过统计,2010—2016年,三四线城市返乡置业释放大,房价上涨的同时不断驱动投机性买房,库存不断积压攀升,三四线城市的房产空置率很高。

                                                                                                                                                                            西方逆城市化促进了城市化水平与质量的提升,而以“知识青年上山下乡”为实践形式的“政治动员型逆城市化”,则没有起到相应的作用。就像上山下乡的知青在计划力量退去时,立马返城。这一轮三四线去库存,失去棚改力量后,资金也会反弹回流,库存转移到了广大群众手里,中国三四线或以下城市的楼市,或不会有下一波的高潮了。

                                                                                                                                                                            徐滇庆在他的《泡沫经济与金融危机》一书中说:没有官府参加,泡沫经济一般吹不起来。而《乌合之众》里说:

                                                                                                                                                                            群体只会干两种事——锦上添花或落井下石。

                                                                                                                                                                          本文首发于微信公众号:港股那点事。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。